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建物明け渡し 滞納家賃（賃料）の請求
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滞納家賃（賃料）の請求
借主が賃料〔家賃〕を支払ってくれない。
そういう場合には放置しておくと、大家さんの経済的損失は増大する
ばかりです。 賃料の請求をしても支払わない場合どうすればいいの？
法的手段により解決できるケースが少なくありません。
手続きの流れ
請求
内容証明郵便で「○○日までに滞納賃料を支払わない場合は賃貸借契約
を解除します」との内容の催告書を送ります。保証人に滞納賃料の支払義
務がある場合は保証人にも請求します。
内容証明郵便を利用するのは、後々訴訟になった場合に、催告をしたこと、
そして支払がない場合に賃貸借契約を解除したことの証拠にするためです。
催告で定めた相当の期間〔解除が認められるには通常1週間か2週間くらい
の期間〕に支払いがない場合は、賃貸借契約を解除して〔上記の文章の催告
書であれば、支払いが無いまま相当の期間が経過すれば自動的に解除とな
ります〕
賃貸借契約の解除
催告書で定めた期間内に賃料の支払いが無かった場合は契約解除をする
ことができます。
詳しくは「賃貸借契約の解除
」をご覧ください。
建物の明け渡しを求める場合は賃貸借契約を解除します。
賃料の支払いが無いまま、建物を明け渡さない場合は、
「①建物を明け渡せ、②建物明渡済みまでの賃料を支払え」との判決を
求める訴訟を提起します。
「賃貸借契約を解除するには当事者間において相互の信頼関係が破壊された
といえるだけの状況が必要である」（最高裁昭和39年7月28日判決）
信頼関係破綻といえるかどうかについては、賃料不払い以外の諸事情を含め
て総合的に判断されますが、一般的に3ヶ月賃料の滞納があれば認められる
場合が多いです。 ６
ヶ月以上の賃料の滞納があれば、特殊な事情を除き、解除は認められます。
即決和解
賃借人（借主）が滞納賃料を即時支払えないが、滞納賃料を支払うことを約束
した場合は即決和解の手続きをして債務の履行をしない場合は建物を明け渡
す約束をしましょう。
即決和解とは民事上の紛争について当事者間で合意できる見通しがついた場
合、簡易裁判所に対して和解の申し立てを行い、裁判所に双方が出廷し合意
内容を和解調書に記載することをいいます。
相手方に約束を守らせる場合には通常公正証書を作成しますが、
〔公正証書に執行認諾条項の文言があれば、訴訟手続きを経ることなく、強制
執行が出来ます〕
公正証書は金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的と
する請求」）についてしか強制執行は出来ません。 よって建物明渡を請求の目的とする場合には即決和解の手続きをします。
詳しくは「即決和解
」をご覧ください
訴訟提起
賃料の支払いをしない状態が続き、支払う約束もしない賃借人に対しては、
訴訟を提起して建物を明け渡すとともに賃料を支払うよう求める訴訟を提
起します。
建物の明渡を求める場合、賃貸借契約を解除することが必要です。
詳しくは「訴訟提起
」をご覧ください。
相手側は欠席することが多く、訴訟は早く終結することが多いです。
強制執行
訴訟の結果、判決で賃料の支払命令が出た場合に、相手が支払わない
場合に相手方に資産があればその資産に対して強制執行を申し立てる
ことで、強制的に賃料の回収を図ります。
詳しくは「強制執行
」をご覧ください。
滞納家賃請求の手続きについて、具体的事例に基づいて解説しています。
「Ａさんの賃料請求」をご覧ください。
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