建物明渡の相談事例２

            Ｂ さんの建物明け渡し請求　
            借家人（賃借人）が行方不明になった
　　　　　 （占有者が行方不明の場合）

          以下は建物明渡の流れを説明するために司法書士の経験を交えな
          がら、わかりやすく解説しながらストーリー構成にしています。
          必ずしも全ての事例に合致するものではありません。
　　　　 多くの明渡事例の中の一つのケースとしてご理解ください。

         相談
         近所に住んでいるＢさんが自身所有の賃貸アパートの件で訪ねてき
　　　　ました。
　　　　「どうしました？」
　　　　「実は、うちのアパートの借家人の一人（Ｘ）が賃料を支払わないもん
　　　　 だから、尋ねていったんですよ。そうするとどうも人が住んで気配が
         無いので、隣室の人に聞いてみると『最近Ｘさんは見たことがない』と
         いうんですよ」
　　　　「賃料を支払わなくなったのはいつからですか？」
　　　　「約半年前です」
　　　　「連絡も取れない状況ですか？」

          現地調査
         「ちょうどそのころから連絡がとれなくなって・・・・」
         「ひょっとすると行方不明なのかもしれませんね。現地調査してみましょう」
       　その後、「どうも該当の部屋には住んでいないようです。
　　　　 隣の人に聞いても夜間も電気がついてないそうです。」
         「やはりそうだろ。家賃も滞納あるし、住んでないようだったら、鍵を換えて
          、他の人に貸そうかと思ってるんだけど。」

         「ダメですよ。現在の状態はＸさんに部屋を貸している賃貸借契約が存在し
         ていますから、勝手に部屋に入ったりすると住居侵入罪になるし、部屋の
         中の物品を勝手に処分するために搬出すると窃盗罪（の可能性がある）
         になりますよ」
         「えー、そうなんですか？
          しかしＸさんは賃貸借契約の約束どおり家賃を支払わない。
          約束を破ったのはむこうだから部屋の鍵を換えられても仕方ないでしょう。
          しかも賃貸借契約は存在するって言うけど、契約書の条項に家賃を○ヶ
         月支払わなかった場合は、賃貸借契約は解除されて部屋を引き渡すと書
         いてあるんですよ。それでもダメなんですか？」

        賃貸借契約と解除
        「おっしゃるように賃貸借契約書に同様の条項が記載されている契約書は
        多いですね。
         しかし、その条項により借家人の意向に関係なく、強制的に退去させるこ
         とはできません。
        借地借家法や判例により賃借人の権利は保護されており、例えば賃料不
        払いによっても賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊するに至ったとい
        えない場合には解除は認められません（過去の判例）
        信頼関係を破壊するといえるかどうかについては賃料不払いの回数だけで
        なく、不払い金額、や賃借人が誠実な対応かどうか等、その他の要因も判
        断材料となります。

        解除の通知
　　　　通常、3ヶ月の滞納があれば、信頼関係が破壊すると判断した判例が多い
        ですが、6ヶ月程度の滞納があればよほど特殊な事情がない限りは信頼関
        係破綻と判断されるでしょう。」
        「Ｘさんは半年間家賃を支払っていないので、それでは解除になるんですね
        ？」
        「契約は解除になるから勝手に部屋の鍵を換える行為はさきほどいったよ
        うに、刑事罰の対象になります。
        本来はＸさんに解除の意思表示を伝えて、自主的に退去してもらうという段
        階を経なければなりませんが、相手の居場所が不明な場合は解除の意思
        表示を伝えることはできません。」

　　　　「だから、解除になるわけだから、なおかつ相手がいないからこちらのほ
         うで部屋の鍵換えてはいけないのかね？
         このままだと家賃も入らないし、わしにとっては損失なんだ。」
         「それはわかりますが、相手が所在不明の場合に解除の意思表示を伝え
         る方法（というか解除する方法）はあります。
         裁判所にＸさん相手に建物明渡の訴訟を提起することです。

　　　　法的手続きの必要性
　　　　Ｘさんは、賃料不払いで契約の約束を守らないので解除されても仕方ない
        のですが、解除の意思表示を伝えずに自動的に解除されたものとして事
        後の処置を一方的に行うことはできません。
        また有効に解除されたとしても強制的に退去させることはできません。
        裁判所に法的な申立手続きをして（建物明渡の強制）執行してもらわないと。

　　　 Ｂさんがそれ（強制執行行為）をやってはいけません。（ 自力救済の禁止と
　　　　いいます）
       （賃料を支払っていなくても）Ｘさんは占有権があり、部屋の鍵を換えたり、物
　　　　品の搬出する行為は占有権の侵害になります。
　　　　そして、付け加えると賃貸借契約書に「契約終了後に、賃貸人は鍵の変更
　　　　及び残置物の処分をすることができる」という条項があったとしても建物へ
　　　　立ち入り及び物品の搬出処分は違法な行為で許されないとした判例
　　　 （東京高裁判決平成3年1月29日）もあります。」

　　　　相手が行方不明の場合
　　　　「うーん、そうかーそうすると行方不明のＸさんに合法的に退去してもらって
　　　　わしが有効に部屋を他の人に貸す場合はどうしたらいいのかね？」
　　　　「契約解除を相手方に通知しないといえないのですが、相手が所在不明の場
　　　　合、通知することが出来ません。
　　　　そこで訴状に契約解除をする旨を記載し、訴状で契約解除の意思表示を相手
　　　　に伝えることができるので〔民事訴訟法１１３条〕、訴状に解除の意思表示を
　　　　記載します。」

　　　　「それでいいの？しかしそもそも行方不明の相手に対して裁判を起こすこと
　　　　自体できるのかい？」
　　　　「できます。そうでないと｛債権者（ここでは大家さん、賃貸人、、貸主の立場
　　　　の人になります）債務者（借主、賃借人、借家人)に対して賃料を払え等の権
　　　　利を行使できる人は債権者ということになります。）　には落ち度のないにも
　　　　かかわらず｝債務者の事情により、債権者の権利行使ができないことになる
　　　　ので、債権者にとって重大な不利益を被ることもあるからです。
　　　　｛権利行使を出来ない間に（時効中断ができない間に）消滅時効が完成する
　　　　 場合もあります}

　　　　行方不明者に対する送達
　　　　そして訴状を裁判所に提出して訴訟手続きが始まるわけですが、訴状を相
　　　　手方に送達しないと訴訟手続きははじまりません。
　　　　公的な機関が強制力を伴った権限を行使することは（行使）される相手方に
　　　　とっては権利の侵害であり、時には修復不可能な損失をもたらす場合もあり
　　　　ます。

         よって、正当な権限により権利が行使されているかを裁判所が判断します。
         だから裁判手続きの中で相手側に原告（訴えた方）の言い分が正しいのか
        （原告の主張を認めるのか）正しくなければ、反論の機会を与えることにより
         、公正で公平に判断がされることになります。

         だから、相手側に訴状等の書面が送達される必要があるのです。」
         「しかし、そうすると、行方不明の人が相手では、こちらが正しい権利を持っ
　　　　ていてもその権利の行使もできないことになるね」
　　　　「ですので、相手が行方不明の場合に送達したことにする制度があるのです。
　　　　それが公示送達 です。（詳しくは 送達をご覧ください。）」

         「その公示送達という制度を遣えば、相手が行方不明であってもなんとかな
         るということかね？」
         「そういうことです。」
         「それで、裁判で判決がでれば、わしが部屋をかたづけていいのかね？」

         自力救済の禁止
         「まだまだです。そう先を急がないでください。
         行方不明の相手に対して訴訟手続きで契約解除の意思表示を伝えたことに
         なるのですが、いままでの経緯でＸさんが賃貸借契約を解除されてもしかた
         ない。または合理的理由があると裁判官が判断した場合、契約の解除が認
         められます。
         しかし、それだけで、Ｂさんが勝手に（Ｘさんの）部屋を開けて、荷物や備品を
         処分することはできません。

　　　　判決は、強制執行することを認めた公的な証明ですが、強制執行は誰でも
　　　　勝手にやっていいものではなく、裁判所に申し立てて執行官（という公的な
　　　　機関が）が行うものです。
　　　　だから、判決がでてその判決が確定したら、強制執行手続きの申立をする
　　　　ことになります。（手続きについて詳しくは 強制執行をご覧ください）」

　　　　「うーん、なんとも手続きが大変なんだね。判決を取っても終わりじゃないん
　　　　だね。」
　　　　「そうです。法的な続きに従ってやっていかないと、（知らないこととはいえ）
　　　　自らの行為が違法でかつ刑事罰の対象になる可能性もあることをしっかり
　　　　認識しなければなりません」
　　　　「それじゃ、先生訴訟手続きのほう頼むよ」「わかりました」

　　　　強制執行の申立て
　　　　「せんせー、判決とれたかね？」
　　　　「はい、とれました。」
　　　　「それじゃ、つぎの段階はこのまえ言ってた・・・」
　　　　「（建物明渡の）強制執行の申立てをします。」
　　　　「うん、ぜひ頼むよ」

　　　　強制執行の申立て後、執行官とともに、「明渡の催告」で建物内部の確認
　　　　ができました。
　　　　部屋の内部には行方不明のXさんの荷物や家具が（残置動産）そのまま残
　　　　されていました。
　　　　「先生、これでXさんの残していった荷物も処分できるわけだね」
　　　　「そうです。」
　　　　「断行の日（強制執行の当日）にそのまま処分できるんだね？」

　　　　残置物の処置
　　　　「基本的には、債務者（Xさん）の動産（部屋に残置されている家具や生活
　　　　用品等）は、別の場所に保管し、明け渡し対象の建物（通常は、玄関）に
　　　　「動産を保管している、○日までに引取りに来ない場合は、処分する」旨
　　　　の表示をして、倉庫等で保管するのです」
　　　　「その倉庫の保管料や、倉庫への輸送料は、誰が出すんだい？」
　　　　「執行手続き上は債権者であるBさんが立て替えた上（裁判所に予納する）
　　　　で、後で債務者であるXさんに請求することになります」

　　　　「しかし、Xさんに請求しても払ってもらえる可能性はほぼない。
　　　　なんせ行方がわからないんだから。
　　　　そうすると、実質わしが全部負担することになるのかい？」
　　　　「確かに実質はBさんのおっしゃるとおりです。」
　　　　「なんてこったい、ほんとにふんだりけったりだ」

　　　　「その倉庫の保管はいつまで保管するんだい？」
　　　　「原則、引き取り期限までです。行方不明者の場合、ほとんど引き取りに
　　　　こないですから、期限が来ると動産執行手続きに従って、売却をして売却
　　　　されるとその売却金から保管料や輸送料等のBさんが立て替えた分を支
　　　　払ってもらえるということになりますが、買う人がない場合がほとんどなの
　　　　で、このままでは、売却されるまでの保管料が延々と発生し続けることに
　　　　なりますので、通常は債権者が買い取り、処分することが多いのです。」

　　　　 即日売却
　　　　「なんてこった。そこまでしなきゃいかんのか？こっちは家賃払ってもらえ
　　　　ないだけでも大損害なのに」
　　　　「おっしゃるとおりです。執行手続きの実態は、債権者の負担があまりに
　　　　大きいので、民事執行法で「即日売却」（断行当日の売却）や期間の短い
　　　　（1週間未満）売却ができるようになっています。」
　　　　「しかし、当日の売却っつっても売却するための大義名分はどうなるんだ
　　　　　い？まだ保管料等は発生してないけど？」

　　　　 動産売却の根拠
          「Bさん、良い所に気がつきました。
　　　　 おっしゃるように債務者の財産を理由も無く、勝手に処分したり換価す
　　　　 ることはできません。
          建物明け渡しの場合、通常は賃料を滞納している債務者（借主）が多い
          のです。（というかほとんどです）
          そうするとXさんはBさんに賃料を支払い義務があります。

　　　　　建物明け渡し訴訟で同時に滞納賃料の支払い請求もしています。
　　　　　だから判決でXさんに支払い命令が出ています。
　　　　　だから、その賃料支払いの債務名義（強制執行が出来ることを証する
　　　　　公的な証明）を根拠に動産執行手続きが（Xさんの財産を売却して換
　　　　　価する手続き）できるのです。よって、当日でも理論上、おかしくないの
　　　　　です」

　　　　　賃貸借契約書の残置物条項
　　　　　「しかし、そこまでしなきゃいかんのだったら、賃貸借契約書に『賃料滞
　　　　　納した場合は、残置物の所有権を放棄するものとする』というような条
　　　　　項をおいたらどうだろう？」
　　　　　「Bさんがおっしゃっている内容は、実は、賃貸借契約署に載せている賃
　　　　　貸人も結構いるのです。
　

　　　　　 残置物条項の無効
            しかし、東京高裁の判決は上記のような規定（賃貸人が残置物の処分を
　　　　　することが出来るという規定）は無効であるとしています。
　　　　　（平成3年1月29日判決）
　　　　　前にも説明したように自力救済を禁止している法律の趣旨に違反すると
　　　　　いうことです。」

　　　　　「わかった。そして、賃借人が家賃を滞納したら、大家としては経済的損
　　　　　失が大きいのもわかった。損失をできるだけ少なくするためには、できる
　　　　　だけ早く相談したほうが良いということはわかった。」
　　　　　「また何かあったらいってください」

　　　　

　　　　家賃の未納（滞納・延滞）が続いている。
　　　　家賃の支払いが無いまま、立ち退いてくれない。