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藤田司法書士事務所 建物明け渡し・家賃滞納問題 無料相談 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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 建物明け渡し(家賃滞納・立ち退き・建物明け渡し)の各種請求に付き交渉・訴訟提起・強制執行の申立を行います。家賃の滞納から立ち退きの交渉、法的手続き(訴訟、強制執行)まで建物明け渡し手続きについてその意義、特徴、手続きの流れメリット、デメリットについてわかりやすく解説します。家賃滞納問題は任意交渉・建物明け渡し訴訟・強制執行各手続きで解決できます。家賃の未払い、滞納が継続していて立ち退いてくれない賃借人がいる建物の大家さん 無料相談にお申込ください。家賃滞納/立ち退き/建物明け渡し請求の相談所
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      建物明け渡し 強制執行手続き

トップページ強制執行手続き
   
   

      建物明け渡しの強制執行

 
 
 

     建物明渡の強制執行手続き

      建物の借主(賃借人)が賃料(家賃)を支払わない等の理由で賃貸借契
            約が解除となったにもかかわらず、建物から出て行ってくれない場合に
           (訴訟手続き等の)段階を経た上で「強制執行の申立」を行うことになりま
            す。

      建物明渡の強制執行を説明する前に一般的に強制執行を申し立てる際
            の具体的手続きについて説明します。

      強制執行手続きを申し立てることが出来るための事前準備

            1、必要な書面

      強制執行を裁判所に申し立てる際に必要な書面があります。

      (1)債務名義
      (2)執行文(債務名義の記載文章の末尾に付記される文言)
      (3)送達証明書

      (1)債務名義

       債務名義とは「債権が確かに存在することを公に証明した書面」のこと
       です。
       民事執行法22条により定められています。

       ア 確定した判決(控訴や上告がされてなく確定したもの)
       イ 仮執行の宣言を付した判決つまり確定していない判決に仮執行宣
         言が付いたもの
       ウ 仮執行の宣言を付した支払督促、仮執行宣言付損害賠償命令
       エ 執行証書(執行認諾条項が付されている、公証人が作成した公正証書)
       オ 和解調書、調停調書
       カ 審判(家事審判、労働審判等)
       キ 民事執行法22条4の2で定めのある裁判所書記官の処分
       ク 確定した外国裁判所の判決
       ケ 確定した執行決定のある仲裁判断
       コ 確定判決と同一の効力を有するもの
       サ その他民事執行法22条で定めるもの

        これら以外の書面では債務 名義になりません。
               よって強制執行を申し立てることはできません。
               債権の存在を公に証明した文書でなければならないからです。
               

       確定することが必要な理由
       そして債務名義とすることのできる判決は確定したものでなければなり
               ませんが、判決を読んだだけではその判決が確定しているかどうかわ
       かりません。
       (控訴されていて審理中であるかもしれません)

       よって債務名義として提出するには確定したことを証明する確定証明
       書が必要です。
       確定証明書を交付してもらうには書記官に対して確定証明申請をします。

       (2)執行文

                 執行文とは債務名義に記載された債権が現存していることを証明し、
                (取り消されたり、確定していないということはないこと)執行力があること
                 を証明する文言です。
                 判決を債務名義として執行文付与申立をするには判決正本確定証明
                 を添付して申立します。
                 執行文の付与は債務名義の正本の末尾に付記される形で付与されます。

               (3)送達証明書

                 強制執行が開始される時点又はその以前にあらかじめ、債務名義を
                 送達しなければなりません。(民事執行法29条)

          債務名義のひとつである、「判決」は言渡後に裁判所から職権で送達
                 されますが、債務者の所に債務名義が送達されてない場合(和解や
                 調停の場合には送達申請をしないと送達されない民事訴訟法での規
         定ですが、現実には申請しなくても送達される場合が多いです。)は
         必ず送達しなければなりません。

                 その際は関係諸機関に(裁判所発行の書面は書記官宛、公正証書は
                 公証人役場へ)送達申請をしなければなりません。
                 そして送達証明書を交付してもらうには書記官等に送達証明申請をしま
         す。

   
                手続きの流れ


                1、債務名義の確認

                   民事執行法22条に定めのある正しい債務名義なのか、確認する

                2、送達されているかの確認

                   債務者側に正しく送達されているか、不明であれば、債務名義の発
                    行機関(公正証書は公証人役場、その他の債務名義は裁判所)に
                    聞いて確認しましょう。

                3、送達申請

                    もし、送達されていなければ送達申請を関係諸機関(2と同じ機関)
                    に送達申請を申請します。

                4、送達証明及び執行文付与の申請

                    送達されていることがわかれば、送達証明及び執行文付与の申請、
                     申立を関係諸機関に申請します

                ※ 上の関係諸機関について、より具体的に言うと公証人役場では公証人
                    、裁判所では書記官が送達、送達証明、執行文付与の権限を持ってい
                    ますので、具体的には書面発行の公証人役場の公証人、裁判所書記
                    官に申請することになります。(郵送でできます)

         3種類の書面が揃ったら、いよいよ強制執行の申立ができるようになり
         ます。


       申立先及び管轄

       明渡の対象の建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に申し立
       てます。(民事執行法4条)


       予納金の納付

       申立て時に手数料及び職務の執行費用を予納する必要があります
       (民事執行法4条)6〜7万円

        
       申立

       執行官に書面で申立をします。

       執行官との面接

       明け渡し催告日の打ち合わせや執行補助者 との調整を行います。

       執行補助者とは、建物明渡の強制執行時に明け渡し対象の居室内に存在
       する債務者(賃借人、借主)の家具等の所有動産を搬出したり、 (債務者が
       鍵を交換している場合等のために)施錠の解錠をすることにより強制執行を
       円滑に行うための作業員をいいます。

       建物明渡の強制執行は、短時間で一定の量の物品を搬出しなければなら
       ず、また占有債務者による妨害行為が発生する場合もあるので、特殊な
       状況に対応している強制執行専門の業者が存在し、東京地裁では、複数
       の業者が裁判所に登録しています。

       執行官も執行補助者については登録業者を推薦する場合が多いです。

       執行補助者の労働に対して発生する費用は申立人(大家さん)の負担と
       なります。(予納金の中に含まれないので別途用意しないといけません)

       法律上は債務者(占有者)に支払い義務があるので申立人である債権者
       が執行補助費用を立て替えた後で債務者に請求(求償)するのですが、
       現実に回収することは困難です。


       明け渡しの催告

       執行官は不動産の明渡の強制執行申立があった日から2週間以内に明け
       渡し催告を実施します(民事執行規則154条の3)

       明渡の催告とは債務者(占有者)に対して明渡の強制執行の予定日を(定
       めたうえで)告知し、その日までに任意の明渡を促す執行官の処分行為です

       執行官は通常、明け渡し催告時に現地建物に臨場し債務名義(確定判決
       等の)上の債務者(判決に記載された明渡の相手方)が占有しているかを
       認定(占有認定)し、執行に着手することが可能か判断します。

       そして執行官権限で室内に入場し、債務者の占有認定のための調査をし
       ます。
       占有している者がいた場合は、質問等により債務者かどうか確認し、債務
       者であれば催告をします
       (○○日までに出て行ってください。そうじゃないと強制執行しますよといっ
       て立ち退きを要請します)

       占有 とは自己のためにする意思で物を所持する行為をいいます。    
       占有権 は 、事実上の支配状態が保護される権利です。

       その日に執行補助者も現地に臨場して搬出する物品の量、種類を確認し
       て搬出人員等の予定を決め、搬出費用の見積もりを出して債権者に提
       示します。
       現地の建物が施錠されていて鍵の交換も行われている可能性があれば、
       解錠技術者を同行しますが債権者側で手配します。

       執行官は現地建物に公示書を(明渡催告をした旨や、引渡期限等記載)
       掲示し、債務者に催告書(断行予定日を記載)を差し置くことで催告します

       明け渡し催告の効果

       催告の日から引き渡し期限(期限内に強制執行を行う)までの期間は占有
       者が代わっても(占有の移転があっても)その代わった占有者に対しても明
       渡執行をおこなうことができます(当事者恒定効 といいます)

       強制執行までにする準備

       断行予定日までに執行補助者と打ち合わせして必要な事項を依頼します。
       執行当日、建物の鍵が交換されている可能性や強制執行後に建物の鍵
       を交換することにより以後債務者の占有をさせないために施錠解錠技術
       者を手配します

       断行とは 強制執行を実施することです。

        強制執行

               建物明渡の強制執行をおこなうことを断行といいます。
               断行予定日は引渡期限の期限内で設定されます。
               通常引渡期限の数日前に設定されることが多いです。

               断行予定日までに自主的に退去する債務者も少なくありませんが、断行
               予定日になっても占有状態が続いている場合もあります。


               余談〜司法書士の記憶より〜

                司法書士の経験からですが、(司法書士が勤務所属していたのは不動産
                競売による競落不動産を取り扱う特殊な不動産会社なので、一般のケー
                スに単純に照合はできませんが・・・)断行が実施されるというケースは極
                めて異例で、通常は明渡催告後には(断行予定日までに)出て行く占有者
                が多かったです。

                実際に断行が実施されたのは反社会的勢力(暴力団関係者、占有屋、)が
                圧倒的に多かった(この場合は警察に応援依頼をして現場に警察官も同
                行します)のですが、そうはいっても(少数ですが)一般の方もいました。
                このような傾向(一般の占有者について断行が少なかった)になった原因は
                、不動産会社が立ち退き費用(引越し代金や新しく入居するための費用)を
                提供するので、一般の建物明渡よりは、スムーズに出て行って行く方が多
                かったからでしょう。

                身寄りのない老人や現住建物にこだわりのある住人や賃借建物で長期間
                商売をしていた人等さまざまな人がいました。

                寝たきり高齢者で自主的に移動が出来ず、身寄りもいない人については
                福祉関係機関(市役所等の福祉関係部署)に依頼して施設への入所措置
                を求める場合もありますが執行は困難だと思います。

                占有者が身寄りも無く寝たきりで病気を患い、移動により症状が悪化するよ
                うな場合には、執行不能だと判断されるでしょう。


                残置物の排出

                断行が行われた場合に、債務者は不在(当初から行方不明、若しくは当日
                不在、若しくは自主的に退去した)の場合が多いです。
                その場合に債務者の所有財産(家財道具等)が現場に所在、若しくは残置
                されています。

                このような債務者の所有物(もしくは債務者以外の第3者の所有物)を目的
                外動産といいます。
                執行官は目的外動産を運び出して保管します。
                (民亊執行規則による、一定の場合に保管しないで即日処分することも認め
                  られています。民亊執行規則154条の2第3項)

        保管場所は債権者側が用意する必要がありますが、執行補助者のほうで
                 用意してくれます。
                 (執行補助者とその点で事前調整が必要、保管費用等は執行補助者に搬
                 出費用とともに支払いますが、事前に見積もり費用の中に保管費用がある
                 かを確認する必要があります)

                  建物に保管場所と引渡期限が公示されるので、債務者がそれを見て引き
                  取りに来る場合もあります。

                  一定期間に債務者が引き取りを申し出に来ない場合は、保管の日から1
                  週間以上1ヶ月未満の日を売却期日として定め、売却を実施します。
                  (民亊執行規則114条〜115条)

                  債権者は目的外動産が全て輩出されたのを確認して、施錠技術者に依頼
                   して建物の鍵を交換して債務者が出入りできないようにします。
                  動産売却手続により動産が売却されたら、建物明渡手続きは終了となり
                  ます。

                   残置物(動産)の排出後のその後の処置については
                  「建物明渡の相談事例2〜残置物の処置〜」をご覧ください。      

  

 

  
           
         

    具体事例


     建物明渡の流れを説明するために司法書士の経験を交えながら、
        わかりやすく解説しながらストーリー構成にしています。
    下記の事例をクリックしてください。

    
1、Aさんの建物明け渡し請求 
      (借家人と異なる人がいつの間にか住んでいた場合)


     2、Bさんの建物明け渡し請求

 
    (借家人が行方不明になってしまった場合)


     3、 Aさんの滞納賃料請求
        (借家人と支払いの約束をする場合)


   

          建物明け渡し問題Q&A 

     建物明け渡し問題(家賃滞納/立ち退きについての諸問題)
     についてよくある質問や、知りたいことや疑問点についてわかりやすく
     解説しています。
     建物明け渡し問題Q&A をご覧ください。

  

     


     

     

          藤田司法書士事務所

             司法書士 藤田博巳

             

        

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