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藤田司法書士事務所 建物明け渡し・家賃滞納問題 無料相談 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 このサイトの特徴
 建物明け渡し(家賃滞納・立ち退き・建物明け渡し)の各種請求に付き交渉・訴訟提起・強制執行の申立を行います。家賃の滞納から立ち退きの交渉、法的手続き(訴訟、強制執行)まで建物明け渡し手続きについてその意義、特徴、手続きの流れメリット、デメリットについてわかりやすく解説します。家賃滞納問題は任意交渉・建物明け渡し訴訟・強制執行各手続きで解決できます。家賃の未払い、滞納が継続していて立ち退いてくれない賃借人がいる建物の大家さん 無料相談にお申込ください。家賃滞納/立ち退き/建物明け渡し請求の相談所
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      建物明け渡し 訴訟手続き

トップページ訴訟手続き
   
   

      建物明け渡し訴訟

 
 
 

     建物明渡の訴訟手続き

     賃借人が賃料〔家賃〕を支払わない等の原因により、賃貸人が賃貸借契約
     を解除して立ち退き〔建物の明け渡し〕をするよう賃借人〔借主〕に通知して
     も出て行ってくれない場合、建物明渡の強制執行を申し立てることにより強
     制的に出て行ってもらうことになりますが、強制執行の前提の段階として訴
     訟を提起して判決等の債務名義を取得する必要があります。

     債務名義とは 強制執行によって実現されることが予定される請求権の
     存在,範囲,債権者,債務者を表示した文書のことで、強制執行申立て
     る際に強制執行ができることの根拠を表したものです。


     
     裁判所の管轄

     建物明渡を求める相手方の所在地を管轄する裁判所〔民事訴訟法4条〕
     

     建物の所在地を管轄する裁判所〔民事訴訟法5条〕
     

      建物の固定資産税評価額の1/2が140万円(固定資産税評価額が280
      万円)までであれば簡易裁判所140万円を超える場合は地方裁判所が
      管轄裁判所となりますが、140万円以下の場合でも地方裁判所に申立て
      ることも可能です。

       (土地の明渡の場合は、固定資産税評価額の1/4が訴訟の目的の価額と
            なります)

           手続きの流れ

           訴訟提起前の準備

      占有状況の確認現地や関連場所を調査して、建物を明渡してもらいたい
           相手方(借主、賃借人)の状況を確認します。
           相手方が借家を占有(住んでいる)しているのか(行方不明になって所在が
           不明になっていないか)

           契約解除通知の発送

     占有していることが確認されたら、賃借人〔借主〕に契約解除を通知します。
           郵送で解除通知をする場合は内容証明郵便で送達し、内容証明郵便の控
           えと配達証明書を契約解除の意思表示が相手方に届いたことの証拠としま
           す。

      占有とは
      占有 とは自己のためにする意思で物を所持する行為をいいます。
      占有権 は、事実上の支配状態が保護される権利です。
      正当な権利かそうでないかにかかわらず保護されます。


           相手方が受領しない又は行方不明の場合

     相手方が内容証明郵便を受領しない場合は、直接渡して受領書にサイン
           を記載してもらうか、相手方の受領印を必要としない郵送手続き(特定記
           録郵便等)で送り、訴訟提起の際には事情を記載します。

           相手方が行方不明の場合相手方の所在に関する調査をした結果、所在
           が不明の場合には訴訟提起の際、「調査報告書」と相手方の「住民票」を
           提出して行方不明である事情を説明します。

     相手方が行方不明の場合に訴状を相手方に送達することができなかった
     り、契約解除ができなかったり、訴訟手続きが適法になされるための必要
     な行為がなされないとことになります。

     契約解除ができないことには建物の明渡を求めることも出来ないし、訴状
     が相手方に送達されないと訴訟手続きが前に進みません。
     訴状が相手に送達されないまま訴訟手続きを進めると(相手方が欠席した
     まま)欠席裁判により相手方に修復不能な損害を与えることにもなりかねま
     せん。

     よって、相手側になんとか送達ができるように再送達等送達手続きにおい
     て送達手順があります。
     (詳しくは送達をご覧ください)

      しかし相手方が行方不明の場合には送達先が不明ですから送達しようが
      ありません。
            なので送達の特別手続きである「公示送達」という手続きにより送達したと
            される制度があります。
            (詳しくは送達 をご覧ください)

      そして行方不明なので契約解除の通知ができない場合は訴訟手続きが出
            来ないのか?
      そんなことはありません。

            訴状に契約解除をする旨を記載し、訴状で契約解除の意思表示を相手に
            伝えることができるので〔民事訴訟法113条〕、訴状に解除の意思表示を
            記載します。

      そもそも行方不明者に対して建物明渡の訴訟手続きをする必要があるの
            かいないんだから必要ないじゃないか。
            と思われるかもしれません。
            しかし、賃貸借契約が解除されないで有効である場合には相手方は賃借
            権を保持していて、相手方の占有は法律上保護されています。

     賃貸人(大家さん)が勝手に居室に入ったり、相手方の残地物を排除する
     行為は住居侵入罪(相手方が室内で死亡している兆候がある場合等を除
     く)や窃盗罪等になります。

      賃料を支払っていない事実は契約解除の原因であり、そのこと(賃料の不
           払い)により賃貸借契約が即時無効になるわけではなく、解除しないと契約
           は法律上有効であることを認識していないと犯罪行為になったり、損害賠
           償義務が発生することになります。

     行方不明者に対する建物明渡については「行方不明者に対する建物明渡
     をご覧ください。

      建物調査

      建物の現地調査明け渡し対象の建物を現地で確認し、建物図面や登記簿
            の記載(構造、種類床面積等)に相違がないか確認します。
            強制執行の段階で、登記簿上の記載に矛盾があったり、明らかに登記され
            ている建物と異なる場合
           (登記建物が取り壊されて再築されたが未登記の状態等)
            であれば登記事項証明書や建物図面を添付してなされた訴訟での債務名
            義(確定判決等)では建物に同一性がないとして執行不能になる場合があ
            ります。

      また、建物の同一性は認められるが、細部が異なる場合は判決の更正決
            定を求める申立をする必要がある場合もあります。

            保全手続きの必要性の判断

      保全手続きの申立建物明渡の相手方の占有が他人に移っている可能性が
            ある場合には「占有移転禁止の仮処分 」の申立をしなければ、時間と費用を
            かけて、判決(債務名義)を取得し、強制執行を申し立てたとしても占有者が
            訴訟の相手方ではない人間が占有している場合はその人間に対して明渡の
      強制執行ができません。

            よって、事前に「占有移転禁止の仮処分」を申し立てておいたうえで訴訟手続
            きをしなければなりません。
            詳しくは「占有移転禁止の仮処分」をご覧ください。

     
             申立

           管轄裁判所に訴状を提出して訴訟提起します

        送達

      相手方に訴状が送達されないと訴訟手続きが始まりません。
            送達は郵便で相手方に送られますが、相手方が受領しない限り送達になり
            ません。
            {送達時不在で不在通知を投函したところ相手方から受領する旨(再配達依
             頼)の連絡が無い場合等}
            詳しくは送達をご覧ください。

      相手方に迅速に適切な送達が出来るよう事前の調査が重要です。
     {相手方(賃借人、借主)の就業場所、居所、休日等を調査する}
      判決または和解相手方が出廷した場合には、相手方の主張(原告の主張
      について争う、原告の主張は認めるが、賃料を支払うので住み続けたい等)
            及び原告の主張を聞いて裁判官が和解を勧めたり判決を言渡したりするこ
            とになります。

      相手方が出廷しない場合には相手が欠席したまま判決が言渡されます。
            判決の確定判決が言渡されて2週間経過すると確定(控訴する権利はなく
            なり、裁判の結果が確定すること)します。

           確定することにより強制執行の申立ができます。
           仮執行の宣言が付与された判決では即時に強制執行の申立ができます。

           ※仮執行とは

           裁判所が判決を出しただけでは強制執行はできません。
           その判決が確定することが必要です。
           裁判は第1審で判決が出ても第2審以降で第1審の判決が引っくり返るこ
           ともしばしばです。
           よって、第1審で出された判決でも第2審で争われていることもあるので、判
           決が上級審で争われていなくて、だされた判決が変わる可能性がないことが
           強制執行をする上で必要となってきます。
           そのことを確定というわけです。
            しかし、第1審で出された判決が第2審以降で争われた場合、長い時間がか
           かることもよくあることです。
           その間に強制執行が出来ないわけですが、執行が出来ない間に債務者の財
           産が減少したり、執行が困難になる場合もあります。
           そうすると債権者が損害を被るので、判決が確定前であっても執行が出来る
           制度が認められています。
           その制度が仮執行です。(民亊訴訟法259条)
           上級審で(仮執行した債権者の)敗訴が確定した場合は、債権者は債務者に
           執行した財産の返還や(仮執行したことについての)無過失の損害賠償責任
            を負わなければなりません。(民事訴訟法260条)


           効果

           強制執行の申立ができる 

           訴訟を経ずに強制執行申立するには即決和解手続をすることが必要です
           が、相手方と合意して相手方と裁判所に出頭することが必要で相手方の協
           力が必要です。
           強制執行については強制執行 をご覧ください      

  

 

  
           
         

    具体事例


     建物明渡の流れを説明するために司法書士の経験を交えながら、
        わかりやすく解説しながらストーリー構成にしています。
    下記の事例をクリックしてください。

    
1、Aさんの建物明け渡し請求 
      (借家人と異なる人がいつの間にか住んでいた場合)


     2、Bさんの建物明け渡し請求

 
    (借家人が行方不明になってしまった場合)


     3、 Aさんの滞納賃料請求
        (借家人と支払いの約束をする場合)


   

          建物明け渡し問題Q&A 

     建物明け渡し問題(家賃滞納/立ち退きについての諸問題)
     についてよくある質問や、知りたいことや疑問点についてわかりやすく
     解説しています。
     建物明け渡し問題Q&A をご覧ください。

  

     

     


     

     

     

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             司法書士 藤田博巳

           

        

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