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建物明け渡しＱ＆Ａ６
一人用の賃借物件に複数人住んでいた場合
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建物明渡の疑問点・不明点についてわかりやすく解説します
一人用の賃借物件に複数人住んでいた場合
Ｑ６
一人用の賃借物件に複数人住んでいた
ワンルームマンションについて賃貸借契約に一人用（もし
くは人数制限を設定）賃貸建物として、２人以上住むことを
禁止 する特約を設けて賃貸しました。
ところが、２人若しくは３人で居住しているようです。
この場合、賃貸借契約違反を理由として賃貸借契約を解除
して立ち退かせることは可能ですか？
Ａ６
賃貸借契約を解除できる場合については、民法、借地借家法等
の法令、そして過去の判例で指針を汲み取ることができます。
民法、借地借家法、判例で示されている賃貸借契約解除原因に
ついては、「
賃貸借契約解除 」をご覧ください。
民法や借地借家法では「一人用の借家に複数人が住んでいた場
合、賃貸借契約を解除できる」という明文の規定はありません。
実際にはどうなるのでしょう？
賃貸借契約書に例えば、「本建物は一人専用の居住用賃借物件
であり、契約当事者以外の人間が住むことはできない」という同居
禁止
や複数人居住禁止の特約があった場合に、複数人が住んで
いた場合「契約違反」を理由として契約解除ができるでしょうか？
建物明け渡し訴訟手続きにおいて上記特約違反を原因として「賃貸
借契約解除」が認められるかについては、同特約違反が
「賃貸人と
賃借人の信頼関係破綻」いえるかどうか（を裁判官が判断するか）に
なります。
同特約違反のみを理由として「信頼関係破綻」とは認められないと
した場合は、以下の理由と考察されます。
賃貸借契約の違反なので、賃借人は賃貸人との約束を破ったこと
になり、「両者の信頼関係は存続している」とは
いえないのじゃない
か？と考える方もいるかもしれません。
賃借人は生活の基盤を追い出されるほどの不利益を課すことと契
約違反の内容のバランスを
比較した場合に、賃借人を即時、借家
から追い出すほどの強い原因とはならないと判断されたと考えられ
ます。
しかし、複数人が居住して、毎日深夜まで大騒ぎして近隣に迷惑を
かけ、なおかつ、その
騒音の程度が、「通常、社会生活上、受任す
べき限度を超えている場合」であり、注意しても改善がされない場合
や、
一人用の借家に常識を超えた多くの人が居住することにより、
借家が物理的に相当程度を超える損耗や破壊に至る事情がある場
合には
「信頼関係破綻」が破綻していると判断されることがあると考
えます。
建物明け渡し・家賃滞納についての具体事例
建物明渡の流れを説明するために司法書士の経験を交えながら、
わかりやすく解説しながらストーリー構成にしています。
下記の事例をクリックしてください。
１、Aさんの建物明け渡し請求
（借家人と異なる人がいつの間にか住んでいた場合）
２、
Bさんの建物明け渡し請求
（借家人が行方不明になってしまった場合）
３、
Aさんの滞納賃料請求
(借家人と支払いの約束をする場合）
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